信貸常見的陷阱基本常識

七月 11, 2017 by talentsonline

公開利率只是參考

我們要告訴你幾個細節,讓你可以避開可能的陷阱。首先,在借款之前,不要讓任何人向你收取費用;再者,即使是銀行有公開貸款利率,但那些通常只是參考,很多人被收取利率後,幾乎都會愣住,因為他們不會主動問利率,所以必須向銀行或信用合作社確定利率。

此外,當你發現某家銀行或貸款中心的方案,一定要去各方查察這家銀行的聲譽、背景、公司狀況、服務人員評價,甚至到金管會、財政部、稅務機關的網站去看看這家公司的誠信度,花一點時間做功課是很值得的,可以讓你避免掉入陷阱。

最重要的是,千萬不要一次申請多筆貸款,比如同時向兩、三家銀行貸款,或者信貸、車貸、房貸等一起辦,因為這個負擔是沉重的,會讓你掉入惡性循環之中;因為,其他銀行也會知道你同時申辦多筆貸款,在你繳不出貸款時,又再向你收取違約金或提高利率,如此你就很難翻身了。

建立緊急帳戶替代借錢

如果你要線上申辦,千萬不要經過仲介,而是要直接對著銀行或出借者,畢竟,你可能也接到類似要借你資金周轉的電話或簡訊,他們擁有你的個人資料,但是你並不清楚對方是誰,這是很大的風險。如果你已經申請貸款,卻遲遲得不到回音,就不必繼續等了,通常就是不核准,這也意味你要另外找方法,解決你的資金需求問題。

其實,能夠替代借款的好方法,就是設立緊急儲蓄帳戶,每個月固定存入一筆錢,比如3000元或5000元。與其讓銀行收取高利率的貸款,你可以建立你的「貸款專戶」,是不是很有趣?俗話說,「養兵千日、用在一時」,把軍事用語套在理財上,非常恰如其分。

如果你是自己開公司,或許用別的貸款是不錯的選擇,項是你有不動產或是工廠等,可以選擇抵押貸款,不需要辦信貸。因為所謂「自由業」或「自營商(尤其是中小企業)」,銀行不認為他們辦信貸是理所當然,他們最想要的是借款人有固定的收入,而自己開業卻是被視為收入不穩定的一群,也比較難提出他有多少收入的證明。

不要用融資來的錢還借款

還有,盡量避免再融資個人貸款。一個常見的金融漩渦,就是融資再融資造成的,每一次都會增加你的債務。由於利率的高低差很大,這也造成你在財務管理上的困難,甚至很快你就無法控制。仔細思考,如果你不能負擔高額的利率,你不妨找一家真正比較便宜的銀行,即使它能貸給你的金額較少也沒關係。

如果你有考慮貸款,就要認真去找貸款專案做比較。如果你有良好的信用、與某家銀行往來的時間也夠長久,你會比較容易取得較低的利率,或者爭取到長的年限還款。如果時間對你來說不是大問題,那麼你透過你的銀行可以找看看別的貸款,就必然一定要鎖定信貸。

如果非要借信貸,盡量向銀行爭取較低的費用,如開辦費、帳管費或鑑價費等,當然利率低也不在話下。重點是,透過貸款,幫助建立你在銀行的整體信用度,這對於未來你的財務調度會有更多靈活性。如果申辦信貸可以讓你度過短暫的財務危機,就要立刻做;但要確保你自己不會因此而製造更多問題。

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農地貸款利率常見範圍

五月 2, 2017 by talentsonline

買農地的管道很多,最好找尋合法仲介及代書,也可搜尋行政院農委會提供的農地銀行網站,談妥交易、簽定買賣契約後,優先選擇承辦農地貸款的金融機構貸款。

創業貸款限18~45歲
不過,並非所有金融機構都承辦農地貸款,且貸款條件限制多,土地銀行個人金融部主管賴靖元表示,以土地銀行為例,申辦農地貸款時,擔保品土地分區使用證明須供農業使用,貸放成數最高為買賣價格7成,放款金額若超過3,000萬元,須交由總行核定是否核貸,目前貸款利率逾2.47%。
由於農地貸款利率高於房屋貸款,行政院農業委員會為推廣農業,鼓勵實際投入農業經營工作的農民,施行一系列關於農業貸款的相關方案,優惠利率多為1.5%。台中市東勢區農會農業貸款部主辦人詹勳亮提醒,加入戶籍所在地農會成為正會員,有利申請相關優惠貸款方案。
專家建議善用「青年從農創業貸款」、「農民經營改善貸款」及「擴大家庭農場經營購買耕地貸款」。「青年從農創業貸款」針對18~45歲,農業相關科系畢或申貸5年內曾參與農業相關訓練課程,以及農委會專案輔導青年農民之民眾。

改善貸款須為務農者
「農民經營改善貸款」提供18~65歲,有加入農保之農會會員,且實際從事農業。「擴大家庭農場經營購買耕地貸款」則為18~65歲,購置農地面積達1公頃或與現有農地相毗鄰或同地段;若購買農地面積達0.5公頃,附帶條件須為18~45歲農校畢業,或參與相關農業訓練40小時以上方符合資格。

除了上述3種方案,行政院農業金融局副局長徐智明表示,目前提供的專案農業貸款方案多元,適用範圍包含農、林、漁、牧等所有農業,貸款資金用途不限於購置農地,也可作為購買農業相關設施的資金來源,優惠貸款利率約1.5%,承辦機構為全國農漁會信用部、少數行庫分行、全國農業金庫。有需求的民眾可查詢行政院農業金融局網站

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農地貸款申請條件為何?

五月 2, 2017 by talentsonline

專案農貸有關農地購買之貸款對象及不予核貸項目
(一)擴大家庭農場經營規模協助農民購買耕地貸款之貸款對象如下:
1.年齡在18歲以上65歲以下,購置或交換耕地以實際從事農業經營之家庭農場農民,並符合下列各目條件者:
(1)借款人購置或交換耕地後,其家庭農場經營耕地總面積應達1公頃以上,但購置或交換與其原家庭農場經營耕地相毗鄰之耕地或離農轉業農戶之全部耕地者,不在此限。
(2)購置或交換之耕地座落須與其原家庭農場經營耕地位於同一或毗鄰地段。但離島地區得不受同一或毗鄰地段之限制。
(3)家庭農場經營耕地在申請貸款前三年內有出售、贈與或委託經營者,就其購置之耕地面積超過出售、贈與或委託經營之耕地面積部分核貸之。
2.家庭農場經營耕地,因繼承經協議由一人繼承以從事農業經營,而需以現金補償其他繼承人者。
3.農業學校畢業,年齡在18歲以上45歲以下,購置耕地面積0.5公頃以上,直接從事農業生產者。但購置離農轉業農戶之全部耕地者,不受此限。
4.農地重劃區內之現耕農民,購置下列耕地以從事農業經營者:
(1)標購抵付工程費之抵費地與零星集中耕地。
(2)購置毗鄰之耕地。
5.三七五租約耕地之佃農購置地主讓售之耕地以從事農業經營者。
6.經中央主管機關專案核准之農業訓練累積達40小時以上,購置耕地面積0.5公頃以上,直接從事農業生產者。
前項第一款實際從事農業經營之家庭農場農民,有傑出表現,經縣(市)級以上政府機關表揚之專業農民,不受年齡之限制。
第一項第一款及第二款之借款人本人新取得耕地且無務農經驗者,於貸款前應取得由政府機關、學術機構或農、漁會出具最近5年辦理有關農藥安全及生態保護之基本農業訓練累積10小時以上之證明。
(二)農民經營改善貸款之貸款對象條件:
1.年齡在18歲至35足歲,從事農作物類、林業類、水產養殖類及畜牧類等生產之農(漁)民或森林所有人(含適用森林法第四條者),具備下列條件之一者,得辦理本貸款:
(1)高職以上農、林、漁、牧相關科系畢業生。
(2)曾受縣(市)級以上農業機關、學校、農(漁)會舉辦之貸款用途相關之農業專業訓練30小時以上。
(3)從事農業經營有傑出表現者,經縣(市)級以上政府機關表揚;但貸款用途須與上述表揚內容相關。
2.年齡在35歲以上至65歲,從事農作物類、林業類、水產養殖類及畜牧類等生產之農(漁)民。
前項借款人尚有其他職業支領固定薪資者,應不予貸放。
(三)申貸前揭二項貸款若具以下事項者,不予核貸:
1.無合法土地使用權者。
2.不符合都市計畫有關法令或非都市土地使用管制規則規定者。
3.山坡地之農業生產及運銷事業未符合可利用限度查定者。
4.未經核准籌設之休閒農業經營者。
5.洋菇、蠶繭及加工原料筍。
6.金針、大蒜、瓜子瓜、檳榔及其配料作物。
7.蘋果、桃、李、梅、可可椰子、柚子、釀酒葡萄、柳橙及茶等項目,有以下情形之一者:
(1)其用地非屬山坡地保育區農牧用地、特定農業區或一般農業區者。
(2)新(擴)增種植面積者。
8.經營養殖漁業未領有陸上魚塭養殖漁業登記證、區劃漁業權執照及專用漁業權入漁證明文件者。
9.未領有漁業執照之船筏或主管機關核准建造之文件者。
10.野生動物飼養業者。
11.購買國外進口之木、竹材或其加工品。

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要辦信用貸款必須要知道的基本觀念

三月 8, 2017 by talentsonline

如何判斷自己的條件要申請哪家銀行:

判斷貸款條件首先掌握五大要點

(一)現職工作年資是否滿一年

(二)是否能提供30萬以上的年所得證明,例如薪資轉帳或扣繳憑單

(三)和銀行良好的往來記錄,例如持有信用卡或其他銀行貸款

(四)近三個月的聯徵查詢次數必須低於一次

(五)負債比是否在月薪22倍上限規定以內

以上是銀行貸款的主要評分項目,如果條件都有符合再進一步探討年齡、學歷、婚姻狀況等細項,事前完整的評估非常重要,但對於沒有貸款經驗的要從全台灣四十幾家銀行挑一家申請真得不容易,建議不知道如何規劃貸款的可以先填一份貸款評估表(不會拉聯徵),以我豐富的經驗一定可以協助各位做出證確的判斷。

如何知道貸款自己的額度和利率區間:

(一)銀行貸款額度會依貸款人所提供的收入證明做為計算標準

無擔保債務上限額度為月收入的22倍【此規定是金管會的限制政策】

多數銀行核准的額度平均落在月薪8~12倍;條件優則有機會提高至15~18倍

但銀行核貸的額度必須再扣除目前尚欠負債。

(二)銀行貸款利率主要是取決於【公司規模大小】

上市公司、公職、醫院或特定專業人士→銀行貸款利率約5%-8%

一般中小企業、軍職(尉級以下)→銀行貸款利率約8%-12%

以上提供的貸款利率區間還是會因為個人條件影響,並非絕對參考值。

如何改善信用評分提高貸款過件率:

(一).現職工作年資至少滿半年,年資一年以上評分較高

(二).信用空白或是持信用卡未滿一年評分偏低

(三).信用卡循環動用率盡量低於七成且不能超額使用

(四).信用卡預借現金能免則免,半年內超過兩次即影響評分

(五).信用卡或貸款延遲繳款(遲繳不嚴重可以解釋)

(六).聯徵次數三個月內上限是3次,第三查評分已經很低了

(七).近期增貸一年內不要超過兩筆增貸

(八).負債比偏高,通常負債比超過18倍會建議先整合負債

(九).保全、軍人、司機、業務(低底薪高獎金)等屬於評分較低的行業別。

自行找銀行貸款和委託貸款經理人代辦的差別:

貸款經理人和銀行行員最大差異處在於銀行行員只會推薦自己銀行的方案,無法給申請人最適合的方案!

(一).代辦不是開銀行所以不可能所有案件都可以100%保證過件,專業的貸款經理人是會與你溝通之後再告知你申請的過件機率大不大。

(二).代辦就像仲介業一樣會有服務費用的問題;服務費用問題會依案件難易程度而異,一般而言是核准金額的8%-10%(核准才收 事先不收任何費用)。

(三).代辦幫你省下的【時間成本】;通常需要貸款的人都是急迫的沒時間一家家銀行比較。

(四).辦貸款不像買東西可以貨比三家;一旦有銀行婉拒記錄就會造成後續申貸的困難度提高,所以貸款需要謹慎規劃再進行。

(五).代辦這行業素質參差不齊,偶爾甚至有詐騙冒充業者行騙,所以多方比較非常重要。

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